Nel 2023 le compravendite di immobili a Prato e provincia sono diminuite del 13,2% rispetto all’anno precedente (passando da 3094 a 2686). Un calo superiore a quello nazionale (-9,5%). Lo rileva il rapporto annuale di Mediatori Group, che traccia il quadro dell’andamento del mercato immobiliare.
In tanti anche a Prato e provincia hanno rinunciato all’acquisto della casa e ad accendere un mutuo, a causa dei tassi di interesse di riferimento ai massimi storici, arrivati al 4,5% a settembre 2023. Lo hanno fatto anche le coppie con disponibilità economiche maggiori, che hanno ingrossato le fila di coloro che cercano casa in affitto. Il mercato delle locazioni è così cresciuto attorno al 20%, ma la disponibilità di alloggi non si è rivelata sufficiente; ne sono scaturiti l’aumento dei canoni (550 euro in media per un monolocale; 650 euro per un bilocale; 750 euro per un appartamento con 2 camere; 900 euro per un alloggio con tre camere) e tempi più lunghi di permanenza nelle case prese in affitto. Il fenomeno – come ha spiegato Tommaso Bertocci, consulente Affittare Prato e Pistoia Est – si spiega con il desiderio di conservare le condizioni di contratti sottoscritti prima che l’inflazione si abbattesse anche sulle pigioni. Ma spesso gli inquilini, una volta finito il contratto e di fronte alle rinegoziazioni proposte dai proprietari degli immobili, dopo vane ricerche di soluzioni alternative più economiche, si sono convinti ad accettare i canoni al rialzo della casa dove già vivevano.
Sul territorio pratese sono in forte aumento le richieste di magazzini, capannoni e laboratori in affitto – una “fame” alimentata dalle ditte cinesi, che non si è ancora esaurita. Mentre è in calo la domanda di uffici di grandi metrature e negozi, complici smart working, vendite on-line e per il centro storico – a Prato come altrove – la difficoltà di parcheggio e la presenza di ztl.
Qui sotto le attuali valutazioni dei prezzi degli immobili, zona per zona secondo la rilevazione di Mediatori Group.
Il prezzo medio delle compravendite si attesta a 189.500 euro. Quanto alle tempistiche, Mediatori Group segnala un tempo medio di vendita di 5 mesi, con trattativa fra le parti che si risolve in 11 giorni. Mentre per gli affitti i tempi di conclusione delle trattative sono in media di 1 mese per gli immobili non arredati e di 15 giorni per gli immobili arredati.
Tante surroghe dei mutui per ottenere rate più basse
Tornando ai mutui, la riduzione significativa degli indici Irs negli ultimi mesi ha riacceso l’interesse per i mutui di surroga a tasso fisso. “Una soluzione vista non più solamente come un passaggio dal tasso variabile al tasso fisso – ha commentato Simone Bolognini, consulente Euroansa Prato – ma anche come un modo per ridurre la rata mensile, soprattutto con offerte che permettono risparmi significativi sui nuovi mutui a tasso fisso, fino al 10-20%”.
La domanda di nuovi mutui nel quarto trimestre 2023 è a quasi totale appannaggio del tasso fisso, che rappresenta a Prato come in Italia circa il 97% delle preferenze dei consumatori.
L’effetto alluvione
Per quanto riguarda l’effetto alluvione – secondo Mediatori Group – non si sono verificate grosse ripercussioni sulla propensione all’acquisto di immobili nelle zone di Prato e di Montemurlo, che a novembre scorso si sono scoperte impreparate a fronteggiare il rischio idraulico dell’evento eccezionale (Santa Lucia e Figline continuano ad esempio ad essere fra le zone più appetite e costose per l’acquisto di case in città). Qualche conseguenza c’è stata in Valbisenzio per effetto della recente frana che ha bloccato per un mese la Sr 325: “In quelle 4 settimane ai nostri uffici non è giunta nessuna richiesta di appuntamento per vedere case in Vallata, ma poi riaperta la 325, nel giro di una settimana abbiamo e chiuso due compravendite” spiega Paola Vignolini, responsabile di zona di Vernio, Vaiano e Cantagallo di Mediatori Group.
Le misure per la ripartenza delle compravendite
Per supportare la ripartenza del settore, oltre a confidare in un raffreddamento dei tassi di interesse, gli agenti immobiliari attendono le misure annunciate dal governo nella direzione – sottolinea l’avvocato Marco Bertoli, della divisione statistiche di Mediatori Group – “di eliminare, semplificare le criticità urbanistiche che bloccano le compravendite e intasano gli uffici comunali di pratiche edilizie, ciò al dichiarato scopo di dare sollievo ai milioni di proprietari di casa che, spesso solo al momento di dover alienare l’immobile, si sentono dire di dover intervenire in sanatoria per regolarizzare magari pochi centimetri di una colonna o di una finestra rispetto al progetto originario”.
“Sebbene non si conoscono ancora nel dettaglio i contenuti specifici di questo intervento del Governo – continua Marco Bertoli – il punto fermo che traspare è che esso dovrebbe riguardare le sole difformità interne, ovvero quelle che riguardano nuove porte, tramezzi spostati, soppalchi, finestre, muri e altre modifiche all’interno dell’immobile che non aumentano i metri quadri. Si tratterebbe insomma di prevedere certezze laddove oggi certezze non vi sono, essendo tutto demandato all’analisi e alle conclusioni tratte dagli uffici comunali, infatti bloccate da una marea di pratiche riguardanti piccolissime violazioni”.
