Tanti segni negativi contraddistinguono il terzo Rapporto sulla condizione abitativa in Toscana. La ricerca, curata dall’Osservatorio Sociale Regionale, fornisce come sempre un quadro approfondito e dettagliato su uno degli ambiti maggiormente bersagliati dalla crisi, caratterizzato da un numero sempre maggiore di famiglie incapaci di reagire a difficoltà economiche improvvise.
La situazione del mercato immobiliare
Il mercato immobiliare in Toscana non ha ancora invertito la tendenza rispetto alla crisi iniziata nel 2008. Nel 2011 segno negativo, rispetto al 2010, sia per il volume complessivo dei fabbricati per i quali i comuni toscani hanno rilasciato permessi di costruire (-18,4%) che per il numero delle abitazioni in essi previste (- 20,9%), ben al di sopra della riduzione media italiana, rispettivamente -7,3% e -5,9%. Analogo andamento per le compravendite: dopo la ‘timida’ crescita (+2,2%) del 2010, ancora in calo nel 2011 (-5,1%) e forte contrazione nel 2012: -26,7%, contro il -25,7% a livello nazionale.
La flessione degli acquisti con accensione di un mutuo ipotecario è una delle principali ragioni della debolezza del mercato immobiliare. Dopo la buona ripresa del 2010 (+12,1%, +9,4% in Italia), nel 2011 c’è stata una nuova diminuzione e nel 2012 un vero e proprio crollo: sia in valori assoluti (-38,2%), che in rapporto al numero delle compravendite immobiliari effettuate (da una quota del 43,6% del 2011 si è passati nel 2012 a una del 36,8%). La situazione di crisi del mercato dei mutui nel 2012 (rispetto al 2011) è confermata da tutti i parametri: valore complessivo del capitale ‘preso in prestito’ per l’acquisto -42,8%, tasso di interesse mediamente applicato passato dal 3,50% al 4,31%, rata media mensile versata cresciuta da 748 a 761 euro, durata media dei mutui ridotta da 24 a 23,3 anni e domande di surroga aumentate del 4%.
Nonostante queste sempre maggiori difficoltà ad acquistare una casa, la Toscana resta una regione con un alta percentuale di proprietari: nel 2011 la quota di famiglie con casa di proprietà è del 73,8% (71,9% nazionale), e sale all’83,4% se si aggiungono quelle residenti in abitazione a titolo gratuito o in usufrutto (82% nazionale). Le famiglie che vivono in affitto sono aumentate, tra il 2010 ed il 2011, dal 15,8% al 16,6%. Poco incoraggianti i dati sugli sfratti: tra il 2011 e il 2012 ci sono state una crescita delle richieste (+ 3,1%), dei provvedimenti emessi (+ 10%) e delle esecuzioni (+ 1,7%). Mettendo in relazione il numero dei provvedimenti emessi con quello delle famiglie che, dal Censimento 2011, risultano abitare in affitto (al netto di quelle che abitano in un alloggio Erp), nel 2012 il rischio di sfratto ha interessato quasi 3 famiglie su 100 che risiedono in un’abitazione in locazione reperita sul libero mercato, con una punta di circa 6 su 100 nella provincia di Prato.
Patrimonio Erp e nuove politiche per le locazioni
Sono 49.140 le unità immobiliari di edilizia pubblica residenziale, più del 55% delle quali concentrate a Firenze (25,7%), Livorno (17%) e Pisa (12,8%). Mettendo in relazione il patrimonio ed il numero di famiglie residenti in ciascun ambito territoriale misuriamo la capacità di un territorio di rispondere alla domanda abitativa potenzialmente rivolta al sistema Erp: il dato medio è di 1 alloggio ogni 33,5 famiglie. Valori più bassi (ovvero maggiore disponibilità di alloggi rispetto alle famiglie residenti) a Livorno (1 ogni 18,7), Massa Carrara (1 ogni 23,6), Pisa (1 ogni 28,3) e Firenze (1 ogni 30,3). Quelli più elevati a Prato e Pistoia: rispettivamente 1 ogni 58,9 e 58,7 famiglie. Gli alloggi Erp in costruzione sono 1.197, 792 dei quali in consegna nel 2014. Un numero importante ma comunque insufficiente a rispondere al fabbisogno delle famiglie toscane: tra il 2012 e il 2013 solo 2.333 famiglie, delle oltre 26.000 che hanno presentato richiesta possedendone i requisiti, si sono viste assegnare un alloggio, con un tasso di soddisfazione della domanda dell’8,8%.
